アパートの管理会社を変更するタイミングは？新潟市西区の賃貸オーナー様へ

アパートや賃貸住宅を所有しているオーナー様から、

「管理会社を変更した方がいいのでしょうか？」

「変更するなら、どのタイミングがいいですか？」

というご相談をいただくことがあります。

長く付き合ってきた管理会社の場合、多少気になることがあっても変更をためらってしまう方も多いと思います。

もちろん、問題がなければ無理に管理会社を変更する必要はありません。

一方で、空室が長期化していたり、管理会社とのコミュニケーションに不安を感じていたりする場合には、一度現在の管理状況を見直してみてもよいかもしれません。

今回は、アパートの管理会社変更を検討するタイミングについてご紹介します。

1．空室が長期間決まらない

管理会社変更を考えるきっかけの一つが、空室の長期化です。

もちろん、空室があるからといって管理会社だけに原因があるとは限りません。

家賃、立地、築年数、設備、募集時期など、さまざまな要因があります。

大切なのは、空室が続いているときに管理会社から、

「周辺物件と比較すると家賃はどうなのか」

「初期費用を見直せないか」

「写真や募集コメントを改善できないか」

「設備を追加する必要があるか」

「フリーレントなどの募集方法を検討できないか」

といった具体的な提案があるかどうかです。

長期間決まっていないにもかかわらず、募集条件がずっと同じという場合には、一度募集方法を見直してみてもよいでしょう。

2．募集状況が分からない

「募集をお願いしているけれど、問い合わせがあるのか分からない」

「内見が何件あったのか聞かないと教えてもらえない」

このような状態も、管理方法を見直すきっかけになります。

空室対策を考えるためには、募集状況を把握することが大切です。

問い合わせはあるのに内見につながらないのか。

内見はあるのに申込みにならないのか。

そもそも問い合わせ自体が少ないのか。

状況によって取るべき対策は変わります。

3．管理会社から提案がほとんどない

賃貸市場は少しずつ変化しています。

以前は人気だった設備が当たり前になったり、入居者が重視する条件が変化したりすることもあります。

そのため、

「昔からこの家賃だから」

「ずっとこの募集条件だから」

という理由だけで同じ募集を続けるのではなく、現在の市場に合わせて見直していくことも必要です。

空室が続いているときに、管理会社から具体的な改善提案があるか確認してみましょう。

4．修繕費について疑問を感じることが増えた

賃貸経営では、給湯器やエアコンなどの設備故障、退去後の原状回復など、さまざまな修繕費が発生します。

必要な修繕は当然行わなければなりません。

しかし、

「本当に今交換する必要があるのか」

「修理では対応できないのか」

「もう少し費用を抑える方法はないのか」

と疑問を感じることもあると思います。

工事をすることだけではなく、オーナー様の収支を考えながら相談できる管理会社かどうかも重要です。

5．連絡や対応に不安を感じる

入居者から設備故障や漏水などの連絡があった場合、初動が遅れると問題が大きくなることがあります。

また、オーナー様から問い合わせをしてもなかなか返事がない状態が続けば、不安になるのは当然です。

賃貸管理では、大きな問題が起きたときだけでなく、普段の小さな連絡や報告も大切です。

「最近、少し連絡が取りづらくなった」

「以前より報告が少なくなった」

と感じるようになったら、管理体制について確認してみるのもよいでしょう。

6．担当者が変わって管理の質が変わった

管理会社そのものに不満はなくても、担当者の変更によって対応が変わることがあります。

賃貸管理は会社だけでなく、実際に物件を担当する人との関係も重要です。

担当者変更後に、

・募集状況の報告が減った・相談しにくくなった・物件をあまり把握していない・以前あった提案がなくなった

などの変化を感じた場合には、一度管理会社と相談してみてもよいでしょう。

管理会社を変更する前に確認したいこと

「管理会社を変えよう」と思っても、すぐに変更するのではなく、まず現在の管理委託契約書を確認しましょう。

特に確認したいのが、

・契約期間・解約予告期間・解約方法・違約金などの有無・入居者情報や契約書類の引継ぎ・鍵や修繕履歴などの引継ぎ

です。

管理会社を変更すると、入居者への管理会社変更のお知らせや家賃振込先の変更などが必要になる場合もあります。

新しい管理会社と相談しながら、入居者にできるだけ負担をかけないよう引継ぎを進めることが大切です。

「退去が出たとき」は管理を見直しやすいタイミング

管理会社の変更を検討するタイミングの一つとして、退去・空室の発生があります。

退去後は、

「現在の家賃設定でよいのか」

「どこまで原状回復するか」

「設備を追加するか」

「募集条件を変更するか」

などを考えるタイミングでもあります。

そのため、次の入居募集を始める前に、現在の管理方法について一度考えてみるのもよいでしょう。

ただし、入居中でも管理会社の変更ができる場合はありますので、必ず退去まで待たなければならないわけではありません。

管理会社を変更することが目的ではありません

管理会社を変更すれば、必ず空室がなくなるわけではありません。

現在の管理会社に相談することで改善するケースもあります。

大切なのは、

「今の管理方法が、この物件に合っているのか」

を定期的に確認することだと考えています。

新潟市西区で管理会社の変更を検討されているオーナー様へ

The Room Styleでは、新潟市西区を中心に賃貸物件の管理・入居募集を行っています。

「管理会社を変更するべきか迷っている」

「空室がなかなか決まらない」

「今の家賃が適正なのか知りたい」

「募集方法について他の不動産会社の意見も聞いてみたい」

という段階でも構いません。

現在の管理会社から変更することを前提にせず、まずは物件の募集状況や周辺の競合物件を確認し、改善できそうなところを一緒に考えます。

新潟市西区のアパート・賃貸管理についてお悩みのオーナー様は、The Room Styleまでお気軽にご相談ください。